전세사기 피해자 지원, 2026 개정 특별법 핵심

사진: Vitaly Gariev (Unsplash)

전세사기 피해자 지원, 인정받으려면 뭘 갖춰야 하나

지원을 받으려면 먼저 국토교통부로부터 “전세사기피해자등”으로 결정을 받아야 한다. 기본 인정 요건은 다음과 같다.

• 임차한 주택에 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마쳤을 것
• 확정일자를 갖췄을 것(우선변제권을 위한 요건)
• 그 외 보증금 규모, 임대인의 기망·고의 등 세부 요건은 개별 사안에 따라 위원회가 심의

신청은 피해주택 소재지를 관할하는 시·도에 접수한다. 접수 후 국토교통부가 조사를 진행하고, 조사가 끝나면 전세사기피해지원위원회가 요건 충족 여부를 심의·의결해 최종 결정한다. 결과에 이의가 있으면 결정 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 이의신청이 가능하고, 국토교통부는 접수일로부터 20일 이내에 재결정한다.

우선매수권, 2026년 개정으로 뭐가 달라졌나

2026년 4월 23일 국회를 통과한 개정안의 핵심은 우선매수권 특례다. 살고 있던 집이 경매에 넘어가는 경우, 전세사기피해자로 결정된 임차인은 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있다. 즉 다른 사람이 낙찰받기 직전에, 같은 가격으로 임차인 본인이 그 집을 우선 사들일 권리를 인정받는 것이다.

이 권리를 직접 쓰지 않고 다른 방식으로 넘길 수도 있다.

LH가 대신 낙찰받아 공공임대로 주는 방식

목돈이 없어 직접 우선매수권을 행사하기 어려운 피해자를 위해, 우선매수권을 LH(한국토지주택공사) 등 공공주택사업자에게 양도하는 경로도 마련돼 있다. LH가 피해자 대신 경매·공매로 해당 주택을 낙찰받은 뒤, 그 집을 원래 피해자에게 공공임대로 우선 공급하는 방식이다. 이 경우 피해자는 최장 10년간 해당 주택에 거주할 수 있다.

직접 매수와 LH 매입임대 중 어느 쪽이 유리한지는 피해자의 자금 사정과 해당 주택에 계속 거주할 의사가 있는지에 따라 달라지므로, 신청 전 관할 지자체 상담 창구나 전세사기피해지원센터에서 개별 상담을 받는 것이 확실하다.

신청 기한과 확인해야 할 것

결정 신청 및 지원의 유효기간은 2027년 5월 31일까지 연장된 상태다(2026년 9월 기준). 다만 제도는 계속 개정되고 있어, 실제 신청 전에는 국토교통부나 각 시·도 전세사기피해자 지원 페이지에서 최신 공고를 다시 확인하는 것이 안전하다. 전세 계약 단계에서부터 대항력·우선변제권을 미리 갖춰두는 방법은 전세권설정과 확정일자 차이에서 다룬 적이 있다.

자주 묻는 질문

전세사기피해자로 결정되면 보증금을 전액 돌려받을 수 있나요?

아니다. 이 제도는 보증금 전액 반환을 보장하는 것이 아니라, 경매 절차에서 우선매수 기회를 주거나 공공임대로 전환할 수 있게 하는 주거안정 지원에 가깝다. 실제 회수 가능 금액은 경매 절차와 선순위 채권 관계에 따라 달라진다.

이미 경매가 진행 중이면 너무 늦은 건가요?

아니다. 우선매수권은 매각기일까지 신고할 수 있어, 경매가 이미 개시됐더라도 최종 매각기일 전이라면 아직 기회가 있다. 다만 절차마다 정해진 시한이 있으므로 경매 진행 상황을 확인하는 즉시 관할 지자체나 법률구조공단에 문의하는 것이 안전하다.

우선매수권과 LH 매입임대, 둘 다 신청 못 하나요?

우선매수권을 본인이 직접 행사할지, LH에 양도해 공공임대로 전환할지는 피해자가 선택하는 구조다. 상황에 따라 유리한 쪽이 다르므로 신청 전 상담을 통해 확인하는 것이 좋다.

마무리

2026년 개정으로 우선매수권 특례와 LH 매입임대 경로가 한층 구체화됐지만, 개별 사안마다 인정 요건과 절차가 달라질 수 있다. 정확한 신청 자격과 최신 기준은 국토교통부 전세사기피해자 지원 홈페이지나 관할 시·군·구 담당 부서 등 공식 창구에서 다시 한번 확인하는 것을 권한다.