종합부동산세 계산법, 2027년부터 뭐가 달라지나
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택 공시가격이 일정 금액을 넘으면 부과되는 국세다. 재산세와 별개로 12월에 한 번 더 고지서가 날아오기 때문에 매년 이맘때 “왜 세금이 또 나오냐”는 반응이 나온다. 지금(2026년) 적용되는 계산법과, 2027년부터 예고된 개편안이 어떻게 다른지 정리했다(2026년 8월 기준).
사진: Aaron Lefler (Unsplash)
종합부동산세, 누가 얼마나 내나
과세 기준일은 매년 6월 1일이다. 이날 기준으로 전국 주택의 공시가격을 인별로 합산해, 기본공제금액을 넘는 부분에 대해 부과한다. 재산세는 개별 부동산마다 소재지 지자체가 매기는 지방세이고, 종부세는 사람 단위로 전국 보유분을 합산해 국세청이 매기는 국세라는 점이 다르다. 재산세를 냈어도 공제금액을 넘으면 종부세를 별도로 내야 하지만, 이중과세를 막기 위해 이미 낸 재산세 중 일부는 종부세 계산 과정에서 공제된다. 재산세 9월 정기분 계산법에서 지방세인 재산세 자체의 계산법은 따로 다뤘다.
지금(2026년) 계산법
2026년 현재 적용되는 종합부동산세 계산법 기준으로, 1세대 1주택자의 기본공제금액은 12억원이고 그 외(다주택자 등)는 9억원이다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구한다.
세율은 보유 주택 수에 따라 갈린다. 과세표준 12억원 이하 구간까지는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율이 같지만, 12억원을 넘는 구간부터 3주택 이상 보유자에게 더 높은 세율이 붙는다.
| 과세표준 | 1·2주택 세율 | 3주택 이상 세율 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과 | 1.5% | 3.0% |
※ 위 세율표는 여러 세무 정보 사이트를 교차 확인해 정리한 것으로, 정확한 세율·구간은 국세청 홈택스의 종합부동산세 안내 페이지에서 다시 확인하는 게 안전하다.
계산 예시로 보기
1세대 1주택자가 공시가격 15억원짜리 아파트 한 채를 보유했다고 가정하면, 15억원에서 기본공제 12억원을 뺀 3억원이 남는다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 1억 8천만원이 된다. 이 금액은 세율표의 ‘3억원 이하’ 구간에 들어가므로 0.5% 세율이 적용된다. 여기서 세액공제(장기보유·고령자 공제 등)를 추가로 반영하면 실제 납부액은 더 줄어들 수 있는데, 공제율은 개인 상황(보유 기간·연령)에 따라 달라 국세청 계산 사례나 세무 상담으로 확인해야 정확하다.
2027년부터 뭐가 바뀌나
2026년 세제개편안에 종부세 개편 내용이 포함됐지만, 시행 시점은 2027년 6월 1일 과세기준일부터다. 즉 올해(2026년) 6월 1일 기준으로 이미 부과된 종부세와 12월에 낼 종부세는 지금 규정 그대로이고, 개편 내용은 내년 이후분부터 적용된다.
개편안의 핵심은 1세대 1주택 기본공제를 실거주 여부로 나누는 것이다. 실거주하는 1주택자는 공제금액이 14억원으로 늘고, 거주하지 않는 경우(비거주 1주택·다주택자의 거주분 외 주택 등)는 9억원이 적용된다. 공정시장가액비율도 70%로 오르고, 3주택 이상·조정대상지역 보유자는 2028년부터 80%까지 단계적으로 오를 예정이다. 주택 수에 따라 세율표를 나누던 방식도 단계적으로 폐지해, 향후에는 보유 주택 수가 아니라 주택가액만으로 세율이 정해지는 방향으로 개편된다.
종부세 고지서 받았을 때 확인할 것
사진: sue hughes (Unsplash)
납부기간은 매년 12월 1일부터 15일까지다. 국세청에 따르면 납부세액이 250만원을 넘으면 분할납부를 신청할 수 있는데, 250만~500만원 구간은 납부기간 안에 최소 250만원을 내고 나머지를 내년 6월 15일까지 나눠 내면 되고, 500만원을 초과하면 납부기간 안에 최소 절반을 내야 한다. 분할납부는 홈택스·손택스에서 신청하거나 고지서에 적힌 담당 세무서에 신청서를 제출하면 된다.
1세대 1주택자인데 고지서에 반영이 안 됐거나, 일시적 2주택·상속주택처럼 합산배제·특례 대상인데 공제가 빠졌다면 국세청 홈택스에서 별도로 특례 신청을 해야 한다. 특례는 자동 적용되지 않는 경우가 있으므로, 고지서를 받으면 본인이 해당 특례 대상인지부터 확인하는 게 먼저다.
자주 묻는 질문
Q. 결혼이나 상속으로 갑자기 2주택이 되면 곧바로 다주택자 세율이 적용되나요?
A. 아니다. 1주택자가 혼인·상속 등으로 일시적 2주택이 된 경우 일정 기간(통상 신규 주택 취득일로부터 정해진 기간) 안에 종전 주택을 처분하면 1세대 1주택자 특례를 유지해준다. 다만 이 특례는 자동으로 적용되지 않고 홈택스에서 별도로 신청해야 하는 경우가 많으니, 해당 사유가 있다면 고지서를 받기 전에 국세청에 먼저 확인하는 게 안전하다.
Q. 2027년 개편안이 확정된 건가요?
A. 2026년 세제개편안에 포함된 내용이지만, 국회 심의 과정에서 세부 내용이 바뀔 수 있다. 시행 시점(2027년 6월 1일 기준)이 아직 남아 있으므로, 실제 적용 전에 최종 확정안을 국세청이나 기획재정부 공지로 다시 확인해야 한다.
마무리
종부세는 매년 6월 1일 기준으로 부과되고 12월에 납부한다는 것, 그리고 지금 규정과 2027년 예고된 개편안이 시행 시점부터 다르다는 것만 구분해도 헷갈릴 일이 줄어든다. 정확한 세액과 특례 적용 여부는 국세청 홈택스에서 개인별로 확인하는 게 가장 정확하다.
⚠️ 투자 유의사항: 이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 종목이나 상품에 대한 투자를 권유하지 않습니다. 투자 판단과 그에 따른 손익은 전적으로 투자자 본인의 책임이며, 이 글의 내용은 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.
