전월세 재계약 5% 상한제, 갱신청구권 쓰면 얼마나 오를까

사진: Scott Graham (Unsplash)

5% 상한제 계산법

계약갱신청구권을 행사한 갱신 계약은 직전 임대료의 5%를 초과해 올릴 수 없습니다. 계산은 단순합니다. 종전 보증금 1억원이었다면 1억원×1.05로 상한액은 1억 500만원이 되고, 집주인이 이를 넘겨 요구하면 초과분은 무효라서 이미 낸 돈이 있어도 돌려받을 수 있습니다. 월세도 같은 방식으로 계산하면 됩니다. 다만 이 5% 상한은 지자체 조례로 더 낮게 정해져 있는 지역도 있으니, 계약 전 해당 지자체 상한 비율을 확인해두는 게 안전합니다. 보증금이 오르면 대항력·우선변제권 확보를 위해 전세권설정과 확정일자 중 어느 쪽을 다시 받아둬야 하는지도 함께 챙겨야 합니다.

갱신청구권, 언제 어떻게 행사하나

계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 행사 의사를 밝혀야 합니다. 문자나 내용증명으로 “계약을 갱신하겠다”는 의사를 명확히 전달해두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거로 남습니다. 이 권리는 임차인 1인당 1회만 쓸 수 있고, 갱신되는 계약 기간은 2년으로 봅니다. 즉 2년 전세를 살다 갱신청구권을 한 번 쓰면 그 뒤로는 다시 청구권을 행사할 수 없고, 이후 재계약은 집주인과 협의로 진행하는 신규 계약 성격이 됩니다.

묵시적 갱신과 뭐가 다른가

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 조건 변경이나 계약 종료 의사를 알리지 않으면 자동으로 같은 조건으로 계약이 연장되는데, 이걸 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신은 갱신청구권을 행사한 게 아니라서 이 횟수에 포함되지 않고, 애초에 “같은 조건”으로 연장되는 것이므로 임대료 인상 자체가 없습니다. 대신 임차인은 묵시적 갱신 기간 중이든 갱신청구권을 쓴 갱신 기간 중이든 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

집주인이 거절할 수 있는 경우

가장 흔한 거절 사유는 실거주입니다. 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 그 집에 들어와 2년 이상 살 계획이면 갱신 요구를 거절할 수 있는데, 이때도 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 실거주 사유를 서면으로 통보해야 효력이 있습니다. 이 밖에 임차인이 2기 이상 월세를 연체했거나, 집을 무단으로 전대했거나, 건물이 철거·재건축을 앞둔 경우 등 법에서 정한 사유가 있어야만 거절이 가능합니다. 특별한 이유 없이 “그냥 안 된다”는 통보는 정당한 거절 사유가 아닙니다.

사진: Jakub Żerdzicki (Unsplash)

자주 묻는 질문

집주인이 실거주하겠다고 갱신을 거절했는데, 알고 보니 다른 세입자를 들였다면요?

실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면, 갱신 거절로 임차인이 입은 손해(이사비·중개보수, 새 계약과의 임대료 차액 등)를 배상하도록 청구할 수 있습니다. 등기부등본으로 실제 거주 여부를 확인해두는 게 도움이 됩니다.

전세자금대출을 받고 있는데, 갱신되면 대출도 자동으로 연장되나요?

자동으로 연장되지 않습니다. 은행에 갱신된 임대차계약서를 제출해 재약정 절차를 밟아야 하고, 보증금이 오른 만큼 추가로 대출을 더 받으려면 소득·신용 요건을 다시 심사받아야 합니다. 만기 전에 미리 은행에 갱신 사실을 알려두는 게 안전합니다.

전세를 월세로, 월세를 전세로 바꾸는 재계약도 5% 상한이 적용되나요?

전세를 월세로 전환하거나 그 반대로 바꾸는 경우에도 법정 전환율(월차임 전환 시 산정률) 범위 안에서 5% 상한 취지가 적용됩니다. 다만 계산 방식이 단순 보증금 비교보다 복잡하니, 전환 계약을 앞두고 있다면 계산 전에 반드시 확인해보시길 권합니다.

마무리

계약갱신청구권은 임차인에게 주어진 강력한 권리지만 딱 1회, 그리고 정해진 기간 안에만 행사할 수 있다는 점이 핵심입니다. 만기가 6개월 이내로 다가왔다면 미리 갱신 의사를 문서로 남겨두고, 5% 계산이 애매하다면 임대차 계약 갱신 전에 지자체 전월세 지원센터나 대한법률구조공단에 한 번 확인해보는 것을 추천합니다.

⚠️ 투자 유의사항: 이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 종목이나 상품에 대한 투자를 권유하지 않습니다. 투자 판단과 그에 따른 손익은 전적으로 투자자 본인의 책임이며, 이 글의 내용은 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.